A autonomia do gestor na tomada de decisões sobre o condomínio pode gerar dúvidas. Afinal, o que o síndico pode decidir sozinho? Mesmo tendo sido eleito pelos condôminos para responder legalmente pelo empreendimento e zelar pelo patrimônio coletivo, algumas questões precisam ser aprovadas pela maioria, enquanto outras independem da opinião dos moradores.
Mas, você sabe dizer quais são elas? É sobre isso que vamos falar hoje! Siga a leitura e fique por dentro!
O que diz a lei?
O Código Civil rege as atribuições do síndico e define quais são as suas obrigações com relação ao cargo e ao condomínio. Por isso, antes de saber o que o síndico pode decidir sozinho, é preciso conferir quais são elas.
Conforme o artigo 1.348 do Código Civil, as funções do síndico são:
- Convocar a assembleia dos condôminos;
- Representar, ativa e passivamente, o condomínio e praticar as ações necessárias à defesa dos interesses coletivos, em juízo ou não;
- Comunicar de imediato a assembleia sobre os procedimentos judiciais ou administrativos relacionados com o condomínio;
- Pôr em prática e fazer cumprir a convenção, regras e regulamentos da assembleia;
- Empenhar-se para proteger e manter as áreas comuns e garantir que os serviços que são do interesse dos proprietários sejam fornecidos;
- Preparar o orçamento para as receitas e despesas anuais;
- Recolher as contribuições dos moradores e aplicar multas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Fazer o seguro do edifício.
O que o síndico pode decidir sozinho
O síndico é o detentor da grande responsabilidade de harmonizar e zelar pela segurança e patrimônio de todos os condôminos, sempre considerando o desejo da maioria.
Sobre o que o síndico pode decidir sozinho, é importante ter ciência quanto aos limites de sua autoridade no condomínio, a fim de evitar conflitos e até processos judiciais.
Para te ajudar, listamos algumas atividades em que o gestor não necessita do aval dos condôminos para tomar a frente:
Demitir funcionários
O síndico tem a liberdade de demitir funcionários, desde que essa decisão não interfira nas contas do condomínio. Quando o valor da rescisão do contrato é alto demais, é adequado que o gestor leve a questão para votação em assembleia. Isso porque, para não comprometer a saúde financeira do condomínio, pode ser necessário fazer um rateio ou mesmo um financiamento para cobrir as despesas.
Contratar funcionários
Sobre o que o síndico pode decidir sozinho, neste caso a premissa é a mesma do caso acima. Quando o valor para a contratação de novos funcionários para a equipe ultrapassa o que foi calculado na previsão orçamentária do condomínio e depende do uso de recursos de outras fontes, é necessário convocar uma assembleia para discutir o assunto e aprovar a iniciativa junto aos condôminos.
Cobrar os inadimplentes
O síndico também pode e tem o dever de cobrar os inadimplentes do condomínio, desde que de maneira amigável e de acordo com os termos acordados na convenção condominial.
No entanto, caso o gestor queira ficar livre de conflitos e do estresse inerentes a essa tarefa, ele pode contratar uma empresa para terceirizar a inadimplência e a cobrança.
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Mas, para contratar a Receita Garantida, é preciso antes a aprovação em assembleia.
Informar o número de inadimplentes
Dentre o que o síndico pode decidir sozinho também está a tarefa de informar qual é o número de unidades inadimplentes no condomínio, desde que os nomes dos condôminos não sejam mencionados.
Aplicar multas
Sempre que um condômino infringe alguma das regras do condomínio, previstas na Convenção, o síndico pode advertir e, no caso de reincidência, aplicar a multa referente à infração.
Executar obras emergenciais
Sempre que há necessidade de obras emergenciais no condomínio, como um vazamento no telhado, o entupimento da rede de esgoto ou um cano que estourou, por exemplo, o síndico tem autonomia para efetuar o reparo imediato.
No entanto, quando o custo para o conserto é mais elevado, é indicado convocar uma assembleia para a prestação de contas sobre o valor gasto.
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Promover campanhas de conscientização
Também entre o que o síndico pode decidir sozinho, está a promoção de campanhas de conscientização no condomínio. O gestor pode aproveitar a oportunidade para estimular ações para a redução de gastos, como energia elétrica ou água, doação de itens para causas sociais, temas ligados à saúde ou outros assuntos de interesse da coletividade.
Entrar na unidade em caso de emergência
Ao perceber vazamentos de gás, água ou fumaça saindo de uma das unidades do condomínio, ouvir pedidos de ajuda, entre outras situações emergenciais, o síndico tem liberdade para agir. Embora seja sempre indicado esperar por ajuda profissional (bombeiros, polícia ou Samu), em alguns casos a ação rápida pode evitar situações mais graves.
Mediar conflitos entre condôminos
Quando o conflito não inclui a gestão, o síndico pode fazer a mediação e promover a conciliação nos conflitos entre condôminos. É importante destacar que o papel do gestor aqui é mediar, e não resolver a situação. A maioria dos casos inclui:
- Problemas com vazamentos e infiltrações;
- Barulho de animais domésticos;
- Dificuldades com crianças, como brincadeiras inapropriadas ou em lugares inadequados e barulho;
- Desentendimentos em garagens;
- Inadimplência condominial.
Para resolver, aposte em conversas entre as partes envolvidas, sempre organizadas e mediadas. Os encontros acontecem até que as partes cheguem a uma solução satisfatória para ambas. Esse método possui validade jurídica.
Agora que você já sabe o que o síndico pode decidir sozinho, é importante entender também que, sempre que houver dúvida quanto a algum ponto, a solução ideal é observar o que diz o Código Civil e a Convenção Condominial, ou ainda, levar a pauta para a assembleia com os condôminos.
Dessa forma, o gestor garante a eficácia da sua administração e melhora a convivência no condomínio.
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