
O condomínio pode ser definido como um bem, pertencente a diversos proprietários em que há a divisão entre área privativa e área comum. Existem algumas técnicas inovadoras para manter uma convivência tranquila, pacífica e amigável, sempre compreendendo que tal local é um lar para todos. Mas as questões mais básicas – e que mais geram conflito – podem ser facilmente solucionadas se, tanto o síndico quanto o condômino, compreenderem seus limites, estipulados pelas leis condominiais.
As regras também oferecem benefícios, como mais segurança, padronização das tarefas e da forma como as atividades devem ser cumpridas e facilidade para a solução de conflitos.
Atualmente, com mais pessoas trabalhando em casa, entender o papel de cada um dentro do condomínio se tornou ainda mais importante. Por isso, reunimos neste conteúdo as principais leis condominiais. Acompanhe para entender quais são e como elas funcionam.
Código Civil
A principal regulamentação de condomínios em todo o Brasil está entre os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil.
O Código Civil, instituído sob a forma da lei n.º 10.406 em 2002, dedicou um capítulo inteiro à vida em condomínio. Na prática, ele modificou alguns pontos da lei n.º 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios.
Atualmente, ele é a principal referência legal para os condomínios, prevalecendo sobre a Lei dos Condomínios e a Convenção Condominial – que não pode ir contra o que está previsto no Código Civil-. Portanto, conhecer o Código Civil é fundamental para o bom exercício da gestão condominial.
Basicamente, o Código Civil regulamenta, dentre outros pontos:
- Os conceitos de área comum, parte exclusiva e fração ideal;
- As regras para instituir e também para extinguir o condomínio;
- O papel da convenção de condomínio e as normas para constituí-la e alterá-la;
- Os direitos do condômino;
- Os deveres do condômino, dentre eles, a forma de rateio das despesas, na forma da taxa de condomínio;
- As regras para multas em caso de descumprimento dos deveres e também como no caso de inadimplência;
- A regra geral para locação de vaga de garagem;
- Os tipos de obras nos condomínios e o quórum para aprová-las;
- As obrigações do síndico e as regras para a sua eleição;
- As regras para convocação de assembleia e o quórum para aprovação de determinados tópicos;
- A possibilidade da existência de um conselho fiscal no condomínio.
Como é possível verificar na lista, o Código Civil abrange diversos pontos essenciais da vida em condomínio. Nele constam as respostas para a maioria das situações e dúvidas que possam surgir na gestão condominial.
Lei dos Condomínios
Conforme mencionamos anteriormente, o Código Civil trouxe modificações e atualizações da legislação condominial, substituindo diversos pontos previstos anteriormente.
A Lei dos Condomínios continua em vigor e segue uma referência para todos os pontos não incluídos no Código Civil. Mas, cabe destacar que, sempre que houver divergência entre a lei e o Código, prevalece o Código.
Confira algumas mudanças e diferenças entre o Código Civil e a Lei dos Condomínios:
- Com o Código Civil, o teto máximo da multa por inadimplência foi reduzido de 20% para 2%;
- A destituição do síndico precisa ser feita com a aprovação da maioria absoluta dos condôminos, e não mais ⅔;
- O Código Civil instituiu quóruns específicos para a aprovação de determinados temas em assembleia. Também diferenciou os tipos de obras no condomínio, cada um com um quórum necessário para aprovação;
- O Código Civil criou a figura do condômino com comportamento antissocial, que pode ser obrigado a pagar multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial;
- Na Lei dos Condomínios, está prevista a possibilidade de um Conselho Consultivo para assessorar o síndico, composto por três condôminos. O Código Civil não menciona o Conselho Consultivo, mas cita a possibilidade de um Conselho Fiscal, também formado por três membros, com a responsabilidade de avaliar as contas do síndico.
Convenção de Condomínio
A Convenção de Condomínio é a “Carta Magna” no que se refere a assuntos pertinentes ao bem-estar, infraestrutura e convivência dentro dos ambientes.
Apesar de se basear nas normativas mais abrangentes que tratam da regulamentação condominial em esfera federal, como os artigos do Código Civil ou a Lei de Condomínio, a Convenção de Condomínio tem a função de adequar essas determinações às condições particulares de cada edifício.
Por exemplo, de nada adianta em uma Convenção constar a utilização da piscina, se este condomínio não possui piscina. Por isso é importante que os condôminos tomem conhecimento da Convenção e façam as alterações necessárias para que ela realmente passe a ser um instrumento efetivo e funcional.
O Código Civil estabelece os principais pontos que devem ser abordados na convenção:
- A discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva e das áreas comuns;
- A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade;
- O fim a que as unidades se destinam (como moradia ou como salas comerciais, por exemplo);
- A forma de pagamento e a quota proporcional da taxa de condomínio (como será feito o rateio da taxa);
- A forma da administração do condomínio (com regras sobre contratação de administradora e eleição e destituição de síndico, conselho fiscal e subsíndico, se houver);
- A competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as votações;
- As sanções a que os condôminos estão suscetíveis, como multas e advertências;
- O regimento interno, que define regras e critérios para situações comuns do dia a dia do condomínio, como uso das áreas comuns.
Cada condomínio deve ter sua própria cópia da Convenção, que normalmente é feita quando as unidades começam a ser entregues aos proprietários. Para que ela passe a valer, deve ser subscrita por no mínimo ⅔ dos condôminos.
Regimento Interno do condomínio
Enquanto a convenção aborda regras e leis condominiais mais relacionadas à administração, o regimento interno regula as questões do cotidiano, como uso das áreas comuns (piscinas, salão de festas e playground), mudanças, obras e reformas, horário de silêncio, vagas de garagem, comportamento de animais e outras. A finalidade dessa regulamentação é reduzir conflitos no dia a dia, assegurando o bem-estar de todos.
O regimento interno faz parte dos três documentos que colaboram no estabelecimento das leis condominiais, junto com o Código Civil, Lei dos Condomínios e a Convenção Condominial. Ele é parte integrante da Convenção e, muito provavelmente, o recurso mais usado no dia-a-dia. Importante destacar que neste documento podem ser inseridas regras próprias de costumes e também observações sobre a legislação estadual ou municipal como o Código de Posturas, Código de Obras, Lei sobre Maus-tratos aos animais, dentre outras que sejam particulares daquele local.
Geralmente os assuntos abordados pelo regimento interno são:
- Uso das áreas comuns (piscinas, playgrounds, salões de festa);
- Horário de silêncio;
- Realização de mudanças, obras e reformas;
- Convívio com animais;
- Vagas de estacionamento;
- Aplicação de multas e advertências.
- Comportamento e permissão em relação aos animais
Como o regimento interno do condomínio orienta o cotidiano dos condôminos, nada mais natural que as regras sejam criadas por eles mesmo, não é? O estabelecimento das normas é feito em conjunto. Depois, é preciso garantir que o documento seja votado na primeira reunião da assembleia geral, juntamente com a Convenção do Condomínio. Para aprovar um regime interno é necessário conquistar o voto da maioria simples (50% + 1).
Caso haja conflito entre o que está determinado na Convenção e o que diz o Regimento, o que prevalece é a Convenção. Por isso é importante contar com o auxílio de um advogado para que tudo esteja adequadamente escrito e plenamente aplicável.
Respeito a todos os moradores
Um dos fatores primordiais, mesmo com o código civil e a lei de condomínios, é o respeito entre os moradores.
As regras nesse caso são essenciais e devem ser seguidas para o bem comum, como, por exemplo:
- As reservas ao salão de festa devem ser respeitadas, bem como o horário de uso;
- Os pets care, locais destinados aos animais de estimação, devem fazer parte do regimento e ter leis que o regem;
- Piscinas, quadras esportivas e todos os espaços compartilhados existentes também devem fazer parte da convenção e se as regras forem seguidas, menos problemas serão observados no condomínio;
- Outra questão importante é que, caso exista algum impasse, a questão deve ser resolvida em assembleias mensalmente ou extraordinárias.
Outros regulamentos
O Código Civil, a Lei dos Condomínios e a convenção constituem o tripé que regula a gestão condominial. Porém, o condomínio também precisa se adequar a leis e regulamentos municipais, estaduais e federais, como:
- Regulamentações a respeito das medidas de prevenção de incêndio;
- Leis municipais ou estaduais que determinam a obrigatoriedade de notificar as autoridades em caso de violência doméstica no condomínio;
- Lei sobre animais em condomínio;
- Regulamentos específicos para a manutenção de parquinhos;
- Exigências relacionadas a obras dentro das unidades, como laudo técnico de um engenheiro responsável pela obra.
Com tantas regras e diferentes regulamentos, é fundamental que o síndico esteja atento e busque sempre aprender mais sobre as leis condominiais. Assim, além de eficiente, sua gestão terá um bom embasamento legal.
Gostou deste conteúdo? Para ler mais artigos como este, continue navegando no nosso blog.