O condomínio pode ser definido como um bem, pertencente a diversos proprietários em que há a divisão entre área privativa e área comum. Existem algumas técnicas inovadoras para manter uma convivência tranquila, pacífica e amigável, sempre compreendendo que tal local é um lar para todos. Mas as questões mais básicas – e que mais geram conflito – podem ser facilmente solucionadas se, tanto o síndico quanto o condômino, compreenderem seus limites, estipulados pelas leis condominiais.
As regras também oferecem benefícios, como mais segurança, padronização das tarefas e da forma como as atividades devem ser cumpridas e facilidade para a solução de conflitos.
Atualmente, com mais pessoas trabalhando em casa, entender o papel de cada um dentro do condomínio se tornou ainda mais importante. Por isso, reunimos neste conteúdo as principais leis condominiais. Acompanhe para entender quais são e como elas funcionam.
Código Civil
A principal regulamentação de condomínios em todo o Brasil está entre os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil.
O Código Civil, instituído sob a forma da lei n.º 10.406 em 2002, dedicou um capítulo inteiro à vida em condomínio. Na prática, ele modificou alguns pontos da lei n.º 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios.
Atualmente, ele é a principal referência legal para os condomínios, prevalecendo sobre a Lei dos Condomínios e a Convenção Condominial – que não pode ir contra o que está previsto no Código Civil-. Portanto, conhecer o Código Civil é fundamental para o bom exercício da gestão condominial.
Basicamente, o Código Civil regulamenta, dentre outros pontos:
- Os conceitos de área comum, parte exclusiva e fração ideal;
- As regras para instituir e também para extinguir o condomínio;
- O papel da convenção de condomínio e as normas para constituí-la e alterá-la;
- Os direitos do condômino;
- Os deveres do condômino, dentre eles, a forma de rateio das despesas, na forma da taxa de condomínio;
- As regras para multas em caso de descumprimento dos deveres e também como no caso de inadimplência;
- A regra geral para locação de vaga de garagem;
- Os tipos de obras nos condomínios e o quórum para aprová-las;
- As obrigações do síndico e as regras para a sua eleição;
- As regras para convocação de assembleia e o quórum para aprovação de determinados tópicos;
- A possibilidade da existência de um conselho fiscal no condomínio.
Como é possível verificar na lista, o Código Civil abrange diversos pontos essenciais da vida em condomínio. Nele constam as respostas para a maioria das situações e dúvidas que possam surgir na gestão condominial.
Lei dos Condomínios
Conforme mencionamos anteriormente, o Código Civil trouxe modificações e atualizações da legislação condominial, substituindo diversos pontos previstos anteriormente.
A Lei dos Condomínios continua em vigor e segue uma referência para todos os pontos não incluídos no Código Civil. Mas, cabe destacar que, sempre que houver divergência entre a lei e o Código, prevalece o Código.
Confira algumas mudanças e diferenças entre o Código Civil e a Lei dos Condomínios:
- Com o Código Civil, o teto máximo da multa por inadimplência foi reduzido de 20% para 2%;
- A destituição do síndico precisa ser feita com a aprovação da maioria absoluta dos condôminos, e não mais ⅔;
- O Código Civil instituiu quóruns específicos para a aprovação de determinados temas em assembleia. Também diferenciou os tipos de obras no condomínio, cada um com um quórum necessário para aprovação;
- O Código Civil criou a figura do condômino com comportamento antissocial, que pode ser obrigado a pagar multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial;
- Na Lei dos Condomínios, está prevista a possibilidade de um Conselho Consultivo para assessorar o síndico, composto por três condôminos. O Código Civil não menciona o Conselho Consultivo, mas cita a possibilidade de um Conselho Fiscal, também formado por três membros, com a responsabilidade de avaliar as contas do síndico.
Convenção de Condomínio
A Convenção de Condomínio é a “Carta Magna” no que se refere a assuntos pertinentes ao bem-estar, infraestrutura e convivência dentro dos ambientes.
Apesar de se basear nas normativas mais abrangentes que tratam da regulamentação condominial em esfera federal, como os artigos do Código Civil ou a Lei de Condomínio, a Convenção de Condomínio tem a função de adequar essas determinações às condições particulares de cada edifício.
Por exemplo, de nada adianta em uma Convenção constar a utilização da piscina, se este condomínio não possui piscina. Por isso é importante que os condôminos tomem conhecimento da Convenção e façam as alterações necessárias para que ela realmente passe a ser um instrumento efetivo e funcional.
O Código Civil estabelece os principais pontos que devem ser abordados na convenção:
- A discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva e das áreas comuns;
- A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade;
- O fim a que as unidades se destinam (como moradia ou como salas comerciais, por exemplo);
- A forma de pagamento e a quota proporcional da taxa de condomínio (como será feito o rateio da taxa);
- A forma da administração do condomínio (com regras sobre contratação de administradora e eleição e destituição de síndico, conselho fiscal e subsíndico, se houver);
- A competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as votações;
- As sanções a que os condôminos estão suscetíveis, como multas e advertências;
- O regimento interno, que define regras e critérios para situações comuns do dia a dia do condomínio, como uso das áreas comuns.
Cada condomínio deve ter sua própria cópia da Convenção, que normalmente é feita quando as unidades começam a ser entregues aos proprietários. Para que ela passe a valer, deve ser subscrita por no mínimo ⅔ dos condôminos.
Regimento Interno do condomínio
Enquanto a convenção aborda regras e leis condominiais mais relacionadas à administração, o regimento interno regula as questões do cotidiano, como uso das áreas comuns (piscinas, salão de festas e playground), mudanças, obras e reformas, horário de silêncio, vagas de garagem, comportamento de animais e outras. A finalidade dessa regulamentação é reduzir conflitos no dia a dia, assegurando o bem-estar de todos.
O regimento interno faz parte dos três documentos que colaboram no estabelecimento das leis condominiais, junto com o Código Civil, Lei dos Condomínios e a Convenção Condominial. Ele é parte integrante da Convenção e, muito provavelmente, o recurso mais usado no dia-a-dia. Importante destacar que neste documento podem ser inseridas regras próprias de costumes e também observações sobre a legislação estadual ou municipal como o Código de Posturas, Código de Obras, Lei sobre Maus-tratos aos animais, dentre outras que sejam particulares daquele local.
Geralmente os assuntos abordados pelo regimento interno são:
- Uso das áreas comuns (piscinas, playgrounds, salões de festa);
- Horário de silêncio;
- Realização de mudanças, obras e reformas;
- Convívio com animais;
- Vagas de estacionamento;
- Aplicação de multas e advertências.
- Comportamento e permissão em relação aos animais
Como o regimento interno do condomínio orienta o cotidiano dos condôminos, nada mais natural que as regras sejam criadas por eles mesmo, não é? O estabelecimento das normas é feito em conjunto. Depois, é preciso garantir que o documento seja votado na primeira reunião da assembleia geral, juntamente com a Convenção do Condomínio. Para aprovar um regime interno é necessário conquistar o voto da maioria simples (50% + 1).
Caso haja conflito entre o que está determinado na Convenção e o que diz o Regimento, o que prevalece é a Convenção. Por isso é importante contar com o auxílio de um advogado para que tudo esteja adequadamente escrito e plenamente aplicável.
Respeito a todos os moradores
Um dos fatores primordiais, mesmo com o código civil e a lei de condomínios, é o respeito entre os moradores.
As regras nesse caso são essenciais e devem ser seguidas para o bem comum, como, por exemplo:
- As reservas ao salão de festa devem ser respeitadas, bem como o horário de uso;
- Os pets care, locais destinados aos animais de estimação, devem fazer parte do regimento e ter leis que o regem;
- Piscinas, quadras esportivas e todos os espaços compartilhados existentes também devem fazer parte da convenção e se as regras forem seguidas, menos problemas serão observados no condomínio;
- Outra questão importante é que, caso exista algum impasse, a questão deve ser resolvida em assembleias mensalmente ou extraordinárias.
Outros regulamentos
O Código Civil, a Lei dos Condomínios e a convenção constituem o tripé que regula a gestão condominial. Porém, o condomínio também precisa se adequar a leis e regulamentos municipais, estaduais e federais, como:
- Regulamentações a respeito das medidas de prevenção de incêndio;
- Leis municipais ou estaduais que determinam a obrigatoriedade de notificar as autoridades em caso de violência doméstica no condomínio;
- Lei sobre animais em condomínio;
- Regulamentos específicos para a manutenção de parquinhos;
- Exigências relacionadas a obras dentro das unidades, como laudo técnico de um engenheiro responsável pela obra.
Com tantas regras e diferentes regulamentos, é fundamental que o síndico esteja atento e busque sempre aprender mais sobre as leis condominiais. Assim, além de eficiente, sua gestão terá um bom embasamento legal.
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