Um síndico é a pessoa responsável pela administração de um condomínio e do espaço comum de todos os moradores. Possui inúmeras responsabilidades e para que sua gestão seja satisfatória, é preciso conhecer suas obrigações, pois gerenciar um condomínio nem sempre é uma tarefa fácil.
Isso porque as atribuições da sindicância vão desde obrigações fiscais e financeiras, até rotinas interpessoais e de comunicação com moradores.
Qual é a função do síndico
Um síndico é responsável pela gestão de um condomínio. Sua função envolve tarefas e obrigações com a administração financeira, organização de projetos, gerenciamento de equipe e comunicação com moradores.
A pessoa que for síndico precisa ficar de olho nas dicas a seguir para ter uma boa gestão.
Para escapar de:
- Pagar tarifas e taxas bancárias
- Receber a prestação de contas meses depois que o mês fechou
- Não acompanhar ao vivo e 100% de transparência os pagamentos e recebimentos do seu condomínio
Para focar em:
- Administradora especializada em condomínios, que tenha principalmente tempo para fazer uma boa assessoria
- Ferramentas digitais que automatizam sua gestão e reduzem custos
- Valorizar os imóveis de todos
Quem pode ser síndico
O Código Civil determina que qualquer pessoa pode exercer a função de síndico. Dessa forma, tanto um morador quanto alguém contratado podem assumir o cargo.
Sendo assim, para definir quem pode se eleger, a escolha envolve:
- Morador: uma pessoa moradora passa a assumir a posição de síndico sem a necessidade de experiência anterior, porém é recomendável ter responsabilidade e habilidades para desempenhar a função.
- Profissional: um síndico profissional estudou e se especializou para exercer essa função. Além disso, pode atuar em um ou mais condomínios sem a necessidade de morar no prédio.
Como é a eleição de síndico?
A Assembleia Geral escolhe o síndico conforme a Convenção Condominial e define o tempo de mandato, que é renovável, mas não pode exceder dois anos. Ela também estabelece a sua remuneração.
A eleição ocorre por voto dos condôminos. O Código Civil não estabelece um quórum obrigatório para a eleição de síndico, mas a convenção do condomínio pode determinar uma regra específica.
Contudo, a maioria dos presentes na assembleia é o suficiente para eleger um síndico.
Como ocorre a destituição do síndico?
A destituição de síndico funciona da mesma forma que a eleição: em assembleia. Para isso, os condôminos devem fazer uma convocação, e obter votos a favor da destituição.
Além disso, é preciso elaborar um edital de convocação para destituição, constando, de forma clara, os motivos que levaram à decisão. Atitudes como má gestão, falta de transparência durante a administração estão entre os principais motivos que levam a destituição de síndico.
O processo é um direito legal dos moradores e se embasa no artigo nº 1.349 do Código Civil:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Isso acontece porque o condomínio é uma entidade democrática e coletiva, onde um síndico trabalha como representante.
Qual o salário de um síndico?
A função de síndico não é uma relação de emprego, por isso a remuneração não é obrigatória. Contudo, recomenda-se estabelecer um salário, pois é um serviço com alta demanda de tarefas e responsabilidade com a propriedade de outras pessoas.
A Convenção Condominial estabelece o valor da remuneração e determina se o síndico, caso seja morador, terá isenção da cota condominial.
A faixa salarial de um síndico fica entre R$ 1,5 mil e R$ 5 mil, não existindo um piso salarial para essa categoria. Dessa forma, o salário segue a realidade de cada condomínio.
Esse valor é dividido entre os moradores e é deve ser um dos itens que consta na cota condominial.
Existe também a possibilidade de isenção do pagamento da cota condominial, caso a pessoa eleita como síndico seja um morador. Contudo, é preciso que essa determinação conste na Convenção Condominial.
Principais responsabilidades do síndico
O síndico tem muitas responsabilidades ao assumir o cargo de gestor de condomínio. Suas atribuições mais importantes consistem em:
Administração geral do condomínio
- Assembleias: é de responsabilidade do síndico realizar assembleias ordinárias e extraordinárias sempre que precisar deliberar sobre determinado assunto. Elas devem ser convocadas com antecedência, e seguir a Convenção Condominial e o regulamento interno do condomínio. Uma opção é realizar as assembleias de forma virtuais, elas têm se demonstrado mais seguras, eficientes, objetivas e com mais participação, democratizando o acesso às informações condominiais.
- Manutenções e preservação: a assembleia delibera sobre as manutenções, contudo, o síndico é responsável por determinar o momento adequado para realizar as reformas de manutenção preventiva e corretiva, como as de elevadores, fachada, bombas e geradores. Também deve atentar aos prazos críticos para não comprometer as garantias e assegurar a integridade estrutural do condomínio.
- Segurança: deve conhecer todos os locais do condomínio onde realiza a gestão e sinalizar adequadamente escadarias e elevadores. Assim como entender o perfil de risco do condomínio, levando em consideração o custo benefício de se ter uma Vigilância Humana, Portaria Remota ou até mesmo um sistema híbrido entre Vigilantes Humanos e tecnologia de Controle de Acesso.
- Regimento Interno: a assembleia também estabelece um regimento interno e, cabe ao síndico, fazer com que as regras estabelecidas sejam cumpridas. É claro que todos os condôminos podem e devem atuar nesse sentido, para manter a ordem e organização de todo o condomínio.
- Prestação de serviços: para serviços maiores, como, por exemplo, a pintura externa, o síndico tem o dever de apresentar orçamentos de prestadores de serviços e, em assembleia, decidirem o que traz mais benefício para todos os moradores.
- Gestão de equipe: é de responsabilidade de um síndico a contratação e demissão de funcionários do condomínio. Assim como fazer a gestão dessa equipe contratada, orientando a rotina de trabalho e funções.
Gestão financeira do condomínio
- Contas em dia: uma das maiores responsabilidades do síndico é manter as contas do condomínio em dia. Além disso, é interessante ter os recibos para a comprovação caso haja algum problema. Melhor ainda é se tiver 100% de transparência com prestação de contas ao vivo, direto da fonte financeira (conta do condomínio), evitando papel e questionamentos desnecessários.
- Administradora de condomínios: levantar a necessidade de contratação de uma administradora e manter uma relação próxima, é uma tarefa do síndico. Com uma administradora de condomínios a gestão financeira fica mais eficiente e organizada.
- Cobranças, multas e advertências aos condôminos: o síndico é o responsável pela cobrança e a aplicação de multas aos condôminos inadimplentes. Porém, caso haja necessidade de resolver a questão na justiça, sugerimos que uma assembleia seja realizada, para ter um debate amplo sobre o assunto entre os condôminos, e claro, tomando uma decisão ao final.
- Fundo de Reserva, seguro e dinheiro em caixa: na grande maioria dos condomínios, as Convenções Condominiais exigem que os moradores paguem uma taxa conhecida como Fundo de Reserva. Com um fundo bem constituído e investido de maneira segura e rentável, o condomínio ganha mais estabilidade financeira para realizar investimentos eventuais. Além do Fundo de Reserva, também é mandatório por Lei que os condomínios contratem um seguro obrigatório. O síndico deve analisar cuidadosamente a apólice escolhida para garantir que ela ofereça a cobertura adequada ao perfil do condomínio.
Comunicação e engajamento com condôminos
- Barulho e bem-estar dos condôminos: verificar qualquer reclamação descumprida no regimento, como, por exemplo, o estabelecimento de horário do silêncio, sendo esse uma das maiores reclamações de quem mora em condomínio.
- Promover campanhas de conscientização: a gestão pode aproveitar a oportunidade para estimular ações para a redução de gastos, como energia elétrica ou água, doação de itens para causas sociais, temas ligados à saúde ou outros assuntos de interesse da coletividade.
O que não é responsabilidade do síndico
Como síndico, é importante entender que existem algumas responsabilidades que não fazem parte da sua atribuição.
Não é responsabilidade do síndico realizar tarefas de manutenção rotineira nos apartamentos dos condôminos, como consertos ou reparos internos. Além disso, questões relacionadas à vida privada e comportamento dos moradores também não são atribuições de um síndico.
Vale destacar que o síndico não pode impedir a entrada de visitantes autorizados pelos moradores. Bem como invadir a privacidade deles.
E, ao mediar conflitos, não é adequado assumir um posicionamento a favor ou contra um lado da disputa, pois deve buscar a boa convivência entre os vizinhos.
Acima de tudo, um síndico não pode negligenciar a prestação de contas e gestão financeira do condomínio.
Existem outras ações que não cabe ao síndico. Por isso, é fundamental que se baseie no que determina o Código Civil e o Regimento Interno do condomínio.
Qual é a função de um subsíndico?
Subsíndico é uma pessoa que ajuda o síndico na gestão do condomínio. Ele também pode substituir o síndico em sua ausência (uma viagem de férias, um afastamento por doença, por exemplo).
Outra função é ter atribuições específicas, como manter uma proximidade com os condôminos e ouvir suas queixas, ou fiscalizar os funcionários e prestadores de serviço.
Além disso, quando há condomínios com vários blocos de apartamentos, é possível eleger vários subsíndicos, um para cada bloco, para facilitar a fiscalização e gestão do lugar.
Qual é a função do conselho?
Normalmente, o conselho fiscal é composto por membros eleitos pelos condôminos em Assembleia Geral.
O conselho consultivo não faz a gestão do condomínio, mas os membros podem aconselhar o síndico de forma útil. O conselho pode: analisar a gestão financeira do síndico, fiscalizar o andamento da gestão e informar os detalhes para os moradores, sugerindo ou não, a aprovação das contas.
Quando contratar um síndico profissional?
Contratar um síndico profissional pode ser uma decisão vantajosa para condomínios que buscam mais transparência, eficiência e experiência na gestão.
Geralmente, a contratação de um síndico profissional é recomendada quando o condomínio atinge um número considerável de unidades ou demanda complexa, como áreas de lazer extensas e diversos funcionários. E quando os moradores desejam ter uma administração mais especializada e dedicada.
A contratação de um síndico profissional envolve diversas vantagens, como:
- Disponibilidade: um profissional dedica sua rotina para as demandas dos condomínios que gerencia.
- Gestão especializada e imparcial: não ser morador do prédio é um benefício na hora de mediar conflitos e ter uma postura imparcial, assim como ter a dedicação profissional torna pessoa experiente na gestão condominial.
- Transparência: profissionais apresentam maior apreço pela transparência, fazendo questão de manter os condôminos cientes da situação financeira e das ações executadas pela administração.
- Valorização do condomínio: o profissional tem mais conhecimento sobre as melhores práticas para benfeitorias na estrutura predial e qualidade de vida.
Como o síndico pode ter um planejamento financeiro de alta qualidade
É comum ver a dificuldade que os condomínios possuem para abrir uma conta em banco. São questionados pelo Contrato Social, enquadramento no simples, relatório de faturamento… Mas um condomínio não possui nada disso.
Isso porque um condomínio não é considerado como uma empresa, mas também não seria o mais correto determinar as mesmas condições de uma conta pessoa física. Essa visão “nublada” ainda permanece nos “bancões tradicionais”, impactando diretamente a vida do gestor condominial.
Como consequência, também não existiam bancos nem contas especiais para eles. Assim, alguns condomínios ainda pagam taxas e tarifas altíssimas. Já imaginou pagar R$ 9,00 por boleto num condomínio de 500 apartamentos?
Para garantir um planejamento financeiro de alta qualidade, o síndico pode adotar algumas práticas importantes. Outra dica importante é realizar um acompanhamento constante das receitas e despesas do condomínio, buscando sempre otimizar os recursos disponíveis.
É essencial manter uma gestão transparente e organizada das finanças do condomínio, utilizando ferramentas específicas para esse fim. Além disso, é fundamental buscar por parcerias com instituições financeiras especializadas em condomínios, como o CondoConta, que oferecem taxas zero e produtos exclusivos para atender às necessidades dos condomínios.
Com um banco exclusivo para condomínio, o síndico vai saber exatamente como sua prestação de contas está sendo feita e onde o recurso condominial está sendo alocado.
Além disso, os comprovantes de pagamentos e as pastas ficam guardadas de forma digital, ou seja, menos papel e menos burocracia.
Conclusão
Através de uma administração atenta e pautada nos pilares da transparência, responsabilidade fiscal, e compromisso com a manutenção e segurança, o síndico estabelece o cenário para uma convivência saudável entre condôminos.
Não só isso, um síndico proativo e atualizado é capaz de antever problemas e agir preventivamente, garantindo o cumprimento das obrigações legais e regulamentares, mas também a valorização patrimonial do condomínio.
Lembrando sempre que a comunicação eficiente entre síndico e moradores é chave, e pode ser potencializada com o uso inteligente das ferramentas digitais. Portanto, o investimento em práticas inovadoras de gestão são essenciais, assim como um olhar humano e empático para com todas as esferas da vida condominial.
