Como preparar a Assembleia de Eleição de Síndico

Saber preparar e conduzir a assembleia de eleição de síndico é essencial para o início de um novo ciclo de gestão, com reestruturação de projetos e propostas de melhoria para todo o condomínio. Afinal, as atribuições do gestor incluem todos os pontos da vida condominial, desde o controle financeiro até a gestão de pessoal. 

Qualquer condômino tem a possibilidade de se candidatar ao cargo ou indicar um representante que considera ideal. A decisão pode ocorrer em períodos específicos ou conforme necessidade de mudança exigida pelo grupo de condôminos.

Por isso, no momento da escolha, é preciso seguir algumas formalidades acerca dos requisitos para exercer o cargo e para o acontecimento da assembleia. Leia, neste post, alguns critérios para que tudo ocorra da melhor forma possível. Boa leitura!

Como são realizadas as eleições?

A nova Lei de condomínio, no Código Civil, traz orientações sobre as eleições para síndico, sobretudo nos artigos 1.347, 1.348 e 1.356. Neles, consta que a assembleia de eleição de síndico deverá escolher um síndico para o condomínio e que a duração do mandato não deverá ser superior a 2 anos, com possibilidade de reeleição. 

Os artigos esclarecem ainda que os condôminos podem se candidatar à função ou optar por um representante externo. Outra possibilidade é o síndico transferir a terceiros algumas tarefas, desde que isso seja aprovado em assembleia e que não haja impedimento na convenção do condomínio.

O artigo 1.356 aponta que pode haver um conselho fiscal, composto por três membros e eleitos em assembleia. Subsíndicos não são referenciados no Código Civil, devendo seguir as especificações da Convenção.

Por fim, tanto síndico, quanto o conselho consultivo do condomínio devem ser eleitos apenas por assembleia. Recursos como sorteios e indicações não possuem valor legal.

Requisitos do síndico

O Código Civil dispõe sobre as atribuições do gestor, mas não possui regras específicas sobre as eleições para síndico do condomínio. A Lei Federal diz que qualquer pessoa pode ser síndico, seja condômino ou não. Para tanto, é preciso obedecer aos trâmites convencionados e legais, por meio da assembleia de eleição de síndico. 

Entretanto, um síndico de sucesso precisa reunir algumas habilidades, como mediação, boa comunicação, organização, escuta e disposição. Além disso, há conhecimentos desejáveis que podem otimizar sua gestão.

Candidatura

Para que haja discussão sobre as propostas e formação de chapas, é interessante fazer a convocação da assembleia de eleição de síndico com alguma antecedência. 

Durante a convocação e a realização, os candidatos podem se reunir com o síndico atual para conhecer as demandas e possíveis melhorias. Esse período também pode ser utilizado para fazer campanha junto aos condôminos, expondo seus propósitos e interesses. É preciso observar as regras do condomínio quanto a isso.

Formalidades das eleições para síndico 

As eleições para síndico do condomínio devem obedecer às formalidades previstas em Lei. Se houver desrespeito a alguma norma, elas podem ser anuladas. Dentre as formalidades, estão todos os pontos relativos à convocação e ao quorum da assembleia de eleição de síndico do condomínio .

Convocação da assembleia de eleição de síndico

A assembleia de eleição de síndico pode ser solicitada por qualquer condômino. Ele pode repassar seu entendimento ao síndico, que convocará a assembleia. Se o síndico não convocar, ¼ dos condôminos pode convocá-la.

É o que dispõe os artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Divulgação da assembleia de eleição de síndico

A primeira regra para a divulgação da assembleia de eleição de síndico do condomínio é o objeto da convocação. É preciso deixar claro que a reunião ocorrerá para eleger o síndico. Também é muito importante convocar os condôminos com, no mínimo, 10 dias de antecedência. Há quem adote um tempo maior para permitir a exposição das propostas pelos candidatos, a discussão sobre melhorias e a formação das chapas.

A divulgação da assembleia pode ocorrer de diversas formas, entre elas:

• Publicação do edital de convocação no quadro de avisos do condomínio ou em local de ampla circulação;
• Convocação da assembleia para condôminos não residentes no local por meio de avisos de recebimento e e-mail;
• Notificação individual para cada unidade, presencialmente ou por e-mail;
• Carta protocolada.

É importante destacar que, se apenas um condômino não for avisado sobre a realização da assembleia, ele poderá reivindicar, na forma do artigo 1.354 do Código Civil. Isso pode invalidar as decisões tomadas na reunião, assim como as eleições para síndico do condomínio.

A assembleia de eleição de síndico

Chegou a hora de reunir os condôminos para a assembleia de eleição de síndico. É comum que, no mesmo encontro, ocorra também a aprovação das contas do período anterior e da previsão orçamentária para o ano em exercício. Por isso, é importante não incluir outros assuntos na pauta, assim será possível conduzir a eleição com mais tranquilidade.

É fundamental lembrar que inadimplentes e inquilinos não votam nas eleições para síndico – exceto quando os inquilinos têm procuração do proprietário do imóvel autorizando-o para isso. 

É importante destacar que pode aparecer algum candidato de última hora, no momento da assembleia, a não ser que isso seja vetado pela Convenção. Ele terá direito ao mesmo tempo para expor suas propostas e poderá ser eleito normalmente se conseguir o quorum.

O quorum para a assembleia de eleição de síndico não é previsto de forma específica no Código Civil. Mas a convenção de condomínio pode estabelecer um quorum especial. Se mesmo assim não existir regra, vence o candidato que tiver a maioria de votos dos condôminos presentes, que devem representar pelo menos metade das frações ideais.

Não esqueça da ata de eleição do síndico

A ata de eleição do síndico é um registro escrito sobre todos os temas debatidos na assembleia que o elegeu. Sem ela, o eleito não pode abrir conta bancária em nome do condomínio, firmar contratos com prestadores de serviços ou representar o condomínio judicialmente, por exemplo.

Quando a assembleia de eleição de síndico tem início, são escolhidos o presidente e o secretário, que é o responsável pela transcrição da ata.

Saiba como fazer e o que deve constar:

• Primeiramente vem a data, o local e o horário de início e fim da assembleia;
• A seguir, a lista de presença assinada por todos os participantes. No caso de alguém estar representando um proprietário de unidade, deve apresentar a procuração do mesmo;
• Após a leitura da ata anterior e respostas para eventuais dúvidas, anota-se sua aprovação;
• Começa então a leitura da “Ordem do Dia”. Neste caso, das informações relacionadas à eleição do síndico, conforme especificado na convocação;
• Discute-se também o período em que o eleito ficará na função – geralmente dois anos, com possibilidade de renovação em assembleia geral ordinária ao fim da gestão;
• São acrescentados ainda os nomes dos candidatos e um breve perfil, para então partir para a votação em si, contagem dos votos e deliberação do vencedor;
• Para resguardar os envolvidos, a ata deve descrever detalhadamente as tarefas delegadas ao eleito;
• Deve constar ainda da ata, os prazos para determinadas ações e quem são os responsáveis por executá-las;
• Por fim, registra-se a ata em cartório.

As eleições para síndico do condomínio devem ocorrer periodicamente, ao final do mandato do atual representante. No entanto, existem casos excepcionais que demandam novas eleições, como a destituição ou a renúncia. Em qualquer caso, as assembleias destinadas a eleger o novo representante devem obedecer às formalidades legais e convencionais (convenção ou regimento interno).

A assembleia de eleição de síndico é um evento simples, mas importantíssimo para qualquer condomínio, portanto deve ser tratada com seriedade e respeito às exigências legais.