Assembleia de Condomínio: entenda como funciona

Realizar uma assembleia de condomínio eficaz é essencial para a harmonia e o bom funcionamento do ambiente condominial.

Essas reuniões, fundamentais para a tomada de decisões coletivas, exigem uma preparação e a adesão às normas legais, incluindo a realização anual obrigatória.

É importante se preocupar em como garantir que esses encontros sejam produtivos.

Este artigo se propõe a desvendar os passos para uma assembleia de condomínio bem-sucedida. Oferecendo insights e práticas recomendadas, para que as assembleias sejam momentos de decisões assertivas e construtivas para todos os moradores.

O que é a assembleia de condomínio

A assembleia de condomínio é um evento importante na gestão de qualquer edifício. Trata-se de uma reunião onde condôminos se juntam para discutir e tomar decisões sobre a administração e manutenção das áreas comuns.

Além disso, é o momento para aprovar orçamentos, relatórios financeiros, eleger o conselho do condomínio e deliberar sobre reformas ou obras necessárias.

Essas reuniões são mais do que apenas encontros formais; elas são fundamentais para a transparência e harmonia na convivência coletiva. Por lei, devem acontecer pelo menos uma vez ao ano, garantindo que todos os envolvidos estejam cientes e possam contribuir para as decisões que afetam o dia a dia do condomínio.

Durante a assembleia, é possível discutir questões urgentes, como reparos nas áreas comuns, alterações nas regras do condomínio ou quaisquer outros tópicos que impactem a vida dos condôminos e moradores.

A assembleia de condomínio também serve como um espaço para promover o diálogo entre os residentes, fortalecendo a comunidade e incentivando um ambiente mais cooperativo e amigável.

Ao participar ativamente dessas reuniões, os condôminos têm a oportunidade de expressar suas opiniões e sugerir melhorias, contribuindo assim para um convívio mais agradável.

O que diz a lei

O Código Civil estabelece a necessidade de realização de assembleia e regulamenta os principais aspectos relacionados à convocação e ao quórum.

Além disso, destaca que a participação e o voto na assembleia são direitos dos condôminos, desde que estejam em dia com suas obrigações financeiras perante o condomínio.

Confira alguns trechos do Código Civil sobre Assembleia de Condomínio:

• Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
• Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
• Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
• Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
• Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Quem pode convocar uma assembleia

O síndico deve convocar uma assembleia de condomínio e enviar um aviso individual para cada morador.

Por outro lado, os condôminos também podem convocar uma assembleia sem a necessidade do pedido formal do síndico, desde que obtenham as assinaturas de ¼ (um quarto) dos condôminos.

Assuntos tratados em assembleia

A assembleia de condomínio é um momento crucial para debater e aprovar ações futuras, bem como avaliar a gestão do síndico. Além disso, representa uma oportunidade para garantir transparência e eficiência na administração do condomínio.

• Assuntos financeiros: compartilhar informações detalhadas sobre as despesas do condomínio, como: gastos com pessoal, serviços, manutenções e outras contas;
• Orçamento: divulgar os valores já considerando reajustes previstos para o período, como inflação, inadimplência, dissídio dos funcionários, férias e décimo terceiro, e contratos futuros;
• Aprovação de projetos: discutir e aprovar todas as obras realizadas no condomínio, incluindo pintura de áreas comuns, instalação de cercas elétricas e alarmes e qualquer outro tipo de modificação;

Tipos de assembleia de condomínio

Entender os diferentes tipos de assembleia de condomínio contribui para a boa gestão e o convívio harmonioso entre os condôminos. Existem 3 tipos principais de assembleia:

Assembleia Geral de Instalação

A AGI (Assembleia Geral de Instalação) é uma das mais importantes, pois é nela que o empreendimento imobiliário se transforma em um condomínio. Realiza-se essa assembleia para inaugurar um condomínio recém-entregue pela construtora.

Depois dela é que vem a entrega das chaves aos condôminos, aprova-se a Convenção, o Regulamento Interno e eleição do primeiro síndico.

Veja também: Como preparar a Assembleia de Eleição de Síndico

Assembleia Geral Ordinária

Realizada anualmente, a Assembleia Geral Ordinária (AGO) busca tratar questões como: prestação de contas do ano anterior, previsão orçamentária para despesas do próximo período.

Além disso, é um momento para eleger o síndico, subsíndico e conselho fiscal, e para fazer alterações na convenção de condomínio.

Assembleia Geral Extraordinária

Já a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) não possui uma periodicidade definida, acontece conforme a necessidade de discutir questões específicas ou assuntos que a Assembleia Geral Ordinária (AGO) não abordou.

Convoca-se uma AGE, por exemplo, para tratar sobre obras ou despesas inesperadas e emergenciais. Como também, tratar conflitos.

Formatos de assembleia condominial

Com o avanço da tecnologia, as reuniões de condomínio, que antes eram consideradas longas e tediosas, agora se tornam dinâmicas e eficientes.

No Brasil, é comum sempre realizar as assembleias condominiais de forma presencial. Contudo, o uso de ferramentas digitais, como aplicativos dedicados e sistemas de votação online, permite uma participação maior dos condôminos, independentemente de sua localização física.

Por lei, é permitida a realização de assembleias e votações em condomínios de forma eletrônica ou virtual. Ou seja, os participantes estão presentes em uma plataforma de videoconferência.

Também é possível realizar uma assembleia de condomínio de forma híbrida, onde ocorre presencial e online simultaneamente para aqueles que não puderam comparecer.

Quem pode participar e votar em assembleia

A legislação prevê que o condômino em situação de inadimplência não tem direito a voto nas assembleias nem participação nas decisões sobre o condomínio.

Quem tem direito de voto são os proprietários das unidades, residindo ali ou não.

Outras implicações sobre participação e voto em assembleias, são:

1. Condôminos inadimplentes: não podem votar, pois o direito é garantido àqueles que estão quites com as obrigações;
2. Locatário: o direito de voto é do proprietário, porém a definição final fica a critério da convenção do condomínio;
3. Cônjuge: pode votar sem necessidade de procuração;
4. Construtora ou incorporadora: têm direito ao voto se ainda detiverem a unidade condominial e pagando as respectivas taxas.

Quórum

Para cada decisão a ser tomada, um quórum é pedido para fazer valer a decisão.

Quórum é o termo utilizado para designar o número mínimo de pessoas necessário para que uma reunião, assembleia ou votação seja válida e possa tomar decisões ou deliberar sobre assuntos específicos.

Em resumo, representa a presença ou participação mínima requerida para que uma atividade seja legalmente reconhecida e suas resoluções possam ter efeito.

Com isso, é importante compreender os tipos de maiorias na assembleia:

• Maioria simples: 50% + 1 dos presentes;
• Maioria absoluta: 50% + 1 dos condôminos;
• Maioria qualificada: Quórum fracionado;
• Unanimidade: 100% dos condôminos.

Como formular a ata de assembleia

A ata de reunião de condomínio é um resumo dos eventos ocorridos durante assembleias, assume o papel de um registro oficial das determinações tomadas durante a reunião, funcionando como uma documentação do que foi tratado.

Para formular a ata de uma assembleia de condomínio, siga algumas etapas para garantir clareza e precisão nos registros.

Inicie identificando a reunião, incluindo o nome do condomínio, a data, o horário e o local onde ocorreu a assembleia. Essas informações são fundamentais, pois estabelece o contexto da reunião para todos os leitores da ata.

Em seguida, especifique se a assembleia foi ordinária ou extraordinária e explique os motivos que levaram à sua realização. Essa distinção é importante porque cada tipo de assembleia tem regras específicas sobre quais assuntos podem ser discutidos e decididos.

Documente também a participação dos presentes e como ocorreu o processo de votação. É vital que todos os condôminos tenham seus votos registrados corretamente para garantir a legitimidade das decisões tomadas.

Por fim, certifique-se de capturar todas as decisões importantes feitas durante a assembleia, bem como quaisquer discussões relevantes ou ações tomadas.

Isso não só ajuda na transparência do processo decisório dentro do condomínio, mas também serve como um registro histórico para consultas futuras.

Veja também: Qual a importância da Ata de Eleição de Síndico?

Como engajar os condôminos para participar

Para engajar os condôminos na participação das assembleias de condomínio, é necessário adotar algumas estratégias que incentivem o envolvimento de todos. Uma das principais maneiras de fazer isso é através da comunicação eficiente e direta.

Utilizar os aplicativos de mensagens para divulgar as datas, horários e pautas das reuniões pode ser um excelente meio para alcançar todos os condôminos, especialmente aqueles mais conectados digitalmente. O envio da ata de reunião por esses canais também garante que aqueles que não puderam comparecer estejam informados sobre as decisões tomadas.

Além disso, escolher a data e o horário das reuniões com cuidado garante a maior presença possível. Realizar pesquisas rápidas ou enquetes pode ajudar a identificar os momentos em que a maioria dos condôminos está disponível. Essa simples ação demonstra consideração pelas rotinas individuais e pode aumentar significativamente a participação.

Por fim, é importante lembrar que cada condomínio tem suas particularidades. Por isso, estar aberto a feedbacks sobre o processo de comunicação e as próprias reuniões podem levar a melhorias contínuas. Encorajar os condôminos a expressarem suas opiniões e ideias não apenas fortalece a comunidade como também contribui para uma gestão mais democrática e transparente do condomínio.

Através deste guia, esperamos ter equipado você com conhecimentos valiosos que farão das próximas reuniões momentos chave para decisões assertivas no ambiente condominial.