É bastante comum que os condomínios apresentem defasagem nas convenções condominiais. Isso acontece especialmente porque, em muitos casos, o documento é redigido na implantação do empreendimento e deixa de ser analisado com frequência. Mas, mudanças tecnológicas e comportamentais, cada vez mais velozes, exigem constantes revisões. Para modernizar as cláusulas, são necessárias atualizações na convenção de condomínio.
Na convenção, estão descritas as normas e regras, a definição e o registro do condomínio edilício, direitos e deveres dos condôminos e da administração, quais são as regras gerais para a Assembleia Geral do Condomínio, entre outras questões importantes.
Neste artigo, tire suas dúvidas sobre as atualizações na convenção de condomínio e saiba como deixar o seu empreendimento pronto para as demandas atuais.
O que é a convenção de condomínio?
A Convenção de Condomínio é um documento onde estão as leis que regem os condomínios, elaborada quando os condôminos começam a ocupá-los (logo após a entrega das chaves). Ainda que seja um instrumento jurídico, seu alcance não pode contrariar ou se sobrepor a nenhuma lei municipal, estadual ou federal.
No Código Civil Brasileiro, existe uma série de artigos que discorrem sobre as regras gerais existentes nos condomínios. De acordo com ele, entre outros pontos, a Convenção de Condomínio serve para:
- discriminar e individualizar as unidades habitacionais umas das outras, bem como das áreas de uso comum;
- informar a finalidade dessas unidades – uso residencial, comercial ou misto;
- exibir a fração ideal (porcentagem em relação aos espaços comuns e ao terreno que compreende o empreendimento) relativa a cada unidade;
- determinar a quota proporcional (de acordo com a fração ideal) e o modo de pagamento das taxas condominiais e demais obrigações, usadas no custeio das despesas ordinárias (como água, luz, telefone, internet, folhas de pagamentos etc.) e extraordinárias (reparos e manutenções realizados no condomínio);
- estabelecer a forma de administrar o condomínio, com direcionamentos sobre as funções do síndico e de outros agentes que atuam no empreendimento;
- definir as pautas, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações nas assembleias;
- reunir, de forma clara e detalhada, os principais direitos e deveres dos moradores, sejam proprietários ou não;
- mostrar as sanções as quais os condôminos ou os inquilinos estão sujeitos em caso de descumprimento da Convenção de Condomínio;
- abrigar o Regimento Interno.
Neste contexto, muitos condomínios apresentam convenções e regimentos internos desatualizados, redigidos antes da Lei Civil de 2002. Outros, ainda, possuem convenções mal redigidas, elaboradas com base em “modelos da internet” ou feitas de forma básica e genérica.
Por essas razões, torna-se essencial avaliar a necessidade de atualizações na convenção de condomínio, como forma de viabilizar a boa gestão condominial, com normas que permitam a prevenção e a solução de conflitos, evitando inclusive demandas judiciais.
Atualizações na convenção de condomínio
Uma convenção de condomínio bem elaborada, que esteja de acordo com a realidade dos moradores e com a legislação vigente, traz uma série de vantagens. Por isso, é importante mantê-la atualizada.
Existem inúmeros motivos que corroboram para as atualizações na convenção de condomínio, como a necessidade de modernização das cláusulas e documentos que não atendem às demandas de forma adequada.
Analisar o que não está claro ou contemplado na convenção em vigor é importante para que nenhum aspecto seja deixado de fora. Por isso, vale a pena contar com a assessoria de um profissional, como um advogado especialista em assuntos relacionados a condomínios.
Antes de efetuar as alterações na convenção, é aconselhável também consultar o Cartório de Registro de Imóveis para a entender os procedimentos administrativos necessários.
Como conseguir o quórum para aprovar as mudanças?
Para aprovar as mudanças e as atualizações na convenção de condomínio, é preciso engajar os condôminos. Afinal, para que as mudanças sejam votadas é necessário o quórum de 2/3 dos proprietários.
Com a rotina acelerada, muitas pessoas não têm disponibilidade para comparecer à assembleia. Uma saída pode ser o uso de procurações para que os condôminos presentes possam representar os que não podem comparecer. Nesse caso, os participantes podem votar por si e pelos seus representados.
O síndico pode usar o site do condomínio, e-mails, avisos nos elevadores ou outra forma de comunicação com os condôminos para estimular o comparecimento à assembleia. E ainda, em último caso, a assembleia pode permanecer aberta por um período maior, para que haja tempo suficiente para a votação.
Como elaborar uma proposta com as atualizações na convenção de condomínio?
Uma boa dica para quem deseja fazer atualizações na convenção de condomínio é disponibilizar a prévia da proposta para que os condôminos possam acessar com antecedência. Assim, eles podem deixar comentários e opiniões quanto às mudanças sugeridas.
A partir dessa versão on-line, que pode ser disponibilizada no próprio site do condomínio, quando houver, elabora-se uma nova minuta, considerando os principais apontamentos. Vale lembrar que as alterações na convenção não devem contrariar leis federais, estaduais ou municipais.
Essa versão atualizada da convenção de condomínio deve ser apresentada e votada na assembleia. Para que todo o processo aconteça sem transtornos, é importante que a ata seja elaborada por um advogado especialista em condomínios.
Após a aprovação das alterações, a nova convenção deve ser registrada pelo síndico ou administradora, no mesmo cartório onde está sua versão anterior.
Se você percebeu que a sua convenção condominial não está condizente com algumas demandas, ou mesmo contradiz o Código Civil, chegou a hora de atualizar o documento. Para isso, conte com a ajuda de profissionais especializados e faça um planejamento detalhado para que tudo seja organizado de forma correta e assertiva, em benefício de todos os que vivem no condomínio.
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