Como planejar as manutenções prediais do condomínio

A ABNT estabelece requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, de modo a garantir a segurança condominial e o bom funcionamento dos equipamentos, estruturas e sistemas, além de valorizar o patrimônio e promover o bem-estar de todos. Um dos procedimentos indicados pela norma da NBR 5674:2012 é planejar as manutenções prediais do condomínio.

Essa norma já passou por diversas revisões. Sua primeira versão foi publicada em 1977. A  última atualização, ocorrida em 25 de julho de 2012, intitula-se Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção. 

Preparamos esse conteúdo com informações e dicas importantes para planejar as manutenções prediais do condomínio a fim de manter a saúde física e financeira do empreendimento.

O que é e qual a importância da manutenção predial? 

A manutenção predial envolve uma rotina de atividades e serviços essenciais para assegurar as condições de conservação, segurança e confiabilidade nas edificações. 

O objetivo de planejar as manutenções prediais do condomínio é manter o condomínio conservado, valorizar o patrimônio, oferecer as melhores condições para os usuários e aumentar o bem-estar de todos. 

A manutenção predial pode ser dividida em três grandes grupos de atividades: 

  • Manutenção preventiva: tem como foco a prevenção de falhas ou quedas no desempenho de equipamentos e estruturas antes que apareçam. Para isso, leva em consideração as solicitações de usuários, estimativas de vida útil de componentes e relatórios de avaliações periódicas;
  • Manutenção preditiva: é realizada a partir de um acompanhamento sistemático, com o objetivo de verificar modificações de parâmetros de condição ou desempenho. Ao contrário da preventiva, que utiliza sistemas de monitoramento, essa atua por meio de índices e estatísticas;
  • Manutenção corretiva: como o nome sugere, é imediata a problemas inesperados que venham a ocorrer. Esse é um tipo que deve ser evitado, já que aumenta custos e gera interrupção em equipamentos, prejudicando o dia a dia.

Essas categorias apresentam diversas semelhanças devido ao processo de análise das instalações e dos equipamentos, mas se diferem principalmente com relação ao momento de realização e aos custos envolvidos em cada operação.

Como planejar as manutenções prediais?

No caso dos edifícios novos, as manutenções devem seguir o manual de uso e operação do edifício, entregue pela incorporadora quando o condomínio é instalado, em atendimento à  ABNT NBR 14037. Esse manual contém uma minuta de plano de manutenção, com rotinas e prazos, cabendo ao síndico implementar.

Programe as manutenções de forma preventiva e preditiva e construa uma agenda de ações para o ano todo. Também é apropriado anotar as tarefas que devem ser realizadas diariamente, quinzenalmente, mensalmente, a cada três ou seis meses, por exemplo, para facilitar a sua organização.

Para planejar as manutenções prediais do condomínio em edifícios antigos, o primeiro passo é realizar uma inspeção predial. A partir desta análise, o síndico pode construir um plano de manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674, indicando a primeira inspeção predial, a periodicidade de manutenção dos sistemas, equipamentos, rotinas e modo de documentar as ações.

Faça uma programação da manutenção a curto, médio e longo prazos. Aprove a cronologia em assembleia, sem esquecer que há muitas fontes para determinar as prioridades do prédio: vistoria, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores e limites impostos pelo orçamento.

Ao elaborar a previsão orçamentária para as despesas com manutenção, leve em consideração não somente os gastos dos anos anteriores, mas também o planejamento das ações futuras e os fundos de reservas para intervenções maiores. Quanto mais detalhadas as ações, mais fracionada poderá ser a composição do caixa, sem surpresas, rateios e conflitos na hora da execução.

Use a tecnologia a seu favor

Quando o gerenciamento das manutenções de um condomínio é feito de maneira informal, a falta de controle das solicitações de serviço pode gerar atrasos e prejuízo.

A tecnologia pode ser uma grande aliada do síndico neste momento, reduzindo despesas com reparos e revisão, maximizando o tempo de atividade e aumentando a vida útil das edificações, equipamentos e instalações.

Conheça algumas ferramentas disponíveis para organizar e planejar as manutenções prediais do condomínio

Runrun.it

Gerenciar muitos projetos ao mesmo tempo é um desafio e tanto, e também a realidade de muitos gestores condominiais. Por isso, para planejar as manutenções prediais do condomínio, você pode utilizar o Runrun.it, uma ferramenta de gestão para ajudar na organização dos projetos. Veja alguns benefícios da ferramenta: 

  • Permite automatizar as demandas de manutenções prediais com os modelos prontos de projetos e tarefas disponíveis.
  • Garante a padronização e o andamento do seu planejamento. 
  • É gratuito e pode ser utilizado para gestão de tarefas, projetos e fluxo do trabalho.
Asana

O Asana é um dos melhores e mais completos gerenciadores de projetos do mercado. Com ele, você pode gerir todos os seus projetos, tarefas, responsáveis e prazos. Você pode separar cada um dos seus projetos e convidar os colaboradores para integrar o time do projeto. É uma ótima ferramenta para o dia a dia do síndico, desde as tarefas cotidianas até planejar as manutenções prediais do condomínio.

  • Perfeito para organizar e visualizar todas as tarefas e separá-las por projeto ou relevância. 
  • É gratuita para grupos de até 15 pessoas.
  • Permite atribuir obrigações, prazos e pode enviar notificações.
Trello

Outro poderoso gerenciador de projetos é o Trello. Ele possui as mesmas funcionalidades e recursos do Asana, com o incremento dos Power-Ups que permitem turbinar os recursos dos quadros e projetos.

  • Recomendado para lidar com seus projetos de uma forma mais profunda, adicionando mais detalhes às tarefas e facilitando a visualização.
  • O aplicativo conta com um sistema de classificação das atividades por cores, facilitando a filtragem e deixando o projeto mais bonito e fácil de entender.
Google Agenda

O Google Agenda propõe ajudar o usuário a organizar os seus compromissos de maneira simples e intuitiva, o que para os síndicos têm grande valia, inclusive para planejar as manutenções prediais do condomínio:

  • Agendamento de datas para reuniões;
  • Lembrete dos prazos de diversas tarefas;
  • Conta com uma ferramenta de compartilhamento de eventos com notificações personalizadas e alarmes para que ninguém perca o horário dos serviços. 
  • Para utilizar o aplicativo é preciso ter uma conta Gmail, que pode ser feita gratuitamente e em poucos minutos.

O app também permite compartilhar arquivos e criar grupos para eventos específicos, assim todos os envolvidos se mantêm atualizados.

O Google Agenda é indicado para concentrar todas as informações da rotina do gestor em um único lugar. Ele é vinculado a uma conta Gmail, e está disponível tanto para o sistema Android como para o iOS.

Agora que você já sabe a importância de planejar as manutenções prediais do condomínio para garantir a segurança, preservação e o funcionamento ideal de equipamentos e infraestrutura do edifício, é importante contar com um parceiro especializado para esse tipo de serviço. Desta maneira, você assegura redução de custos, aumento da produtividade e melhora da qualidade nos serviços de manutenção. 

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