A convivência social é disciplinada por um grande número de leis. Em um condomínio, não é diferente. Até 2002, a principal delas era a Lei 4.591, com decisões sobre a elaboração de convenções, pagamento de despesas, regras para assembleias e outros temas. Quando o novo Código Civil entrou em vigor, trouxe mudanças para boa parte destes assuntos. Neste contexto, como agir em caso de conflito entre a Convenção e o Código Civil?
É sobre isso que vamos tratar neste artigo. Acompanhe a leitura para conhecer pontos importantes das leis que regem a convivência compartilhada.
O que o Código Civil diz sobre condomínios
Estabelecido pela Lei 10.406, de janeiro de 2002, o Código Civil é a referência para saber quais tópicos jurídicos devem ser observados nas diversas questões condominiais. No Livro das Coisas, Título III, ele traz capítulos dedicados ao condomínio geral (capítulo VI) e ao condomínio edilício (capítulo VII).
O condomínio geral é a propriedade simultânea do bem (móvel ou imóvel) por duas ou mais pessoas. Já o condomínio edilício é, especificamente, um imóvel constituído por áreas comuns a todos proprietários (piscina, elevadores, saguão) e áreas exclusivas (apartamento, sala, casa). Neste, incluem-se condomínios residenciais e comerciais.
Dentro de cada capítulo, estão artigos importantes para a criação da Convenção de Condomínio, Regimento Interno ou Estatuto. O artigo 1.334 do Código Civil sobre condomínio edilício, diz que a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
O que a Convenção de Condomínios determina
Segundo a Constituição Civil, a Convenção de Condomínio deve contemplar as determinações a seguir:
“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.”
Em síntese, a Convenção de Condomínio determina:
- A discriminação das partes: divisão das áreas privadas e de uso comum, e especificação desses ambientes;
- A descrição dessas partes e as orientações para o uso das mesmas;
- Especificação dos encargos condominiais e de quem é a responsabilidade sobre cada um deles;
- O regimento interno, como se darão as assembleias e o quórum de cada uma delas;
- Responsabilidades do síndico e conselho fiscal e consultivo, bem como a forma de administração do condomínio;
- Sanções, formas de cobrança, multa e ações relacionadas à inadimplência.
Convenção de Condomínio e Código Civil
Se o Código Civil é a principal legislação no que tange à conduta em condomínio, e a Convenção reúne as regras de convivência e de administração do empreendimento, qual delas deve ser seguida?
Cada condomínio possui características e realidades diferentes. Portanto, mesmo que o Código Civil embase as ações, nem todos os detalhes são contemplados. Por isso, a Convenção de Condomínio também deve ser acatada, sob pena de multa.
Nos casos em que há conflito entre a Convenção e o Código Civil, a depender do tema e também quando o assunto em questão não é abordado pela Convenção, o Código Civil se aplica de maneira subsidiária.
O que fazer nos casos de conflito entre a Convenção e o Código Civil?
Muitos condomínios apresentam convenções e regimentos internos desatualizados, redigidos antes da Lei Civil de 2002. Outros, ainda, possuem convenções mal redigidas, elaboradas com base em “modelos da internet” ou feitas de forma básica e genérica.
As convenções anteriores ao Código Civil continuam vigentes e são válidas naquilo que não contrariam a lei civil. Contudo, quando estão obsoletas, mesmo que elaboradas já na vigência do atual Código Civil, são omissas em pontos importantes para o dia a dia condominial. Nesse contexto, geram insegurança e prejuízo aos condôminos. Afinal, se a Convenção prevê uma multa de 20%, por exemplo, obviamente é abusiva. Por isso, o Código Civil regularizou esta e outras situações.
Portanto, uma solução para as situações em que há conflito entre a Convenção e o Código Civil, é a atualização deste documento.
Para isso, conte com a ajuda de advogados especialistas e faça um planejamento detalhado para que tudo seja organizado de forma correta e assertiva, em benefício de todos os que vivem no condomínio.
Quer saber como fazer as atualizações? Saiba tudo sobre o assunto aqui: Como fazer atualizações na convenção de condomínio?
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