Lei do Inquilinato: conheça os deveres e direitos do inquilino

A legislação vigente aplicada ao cotidiano dos condomínios brasileiros regulamenta não só a vida dos condôminos em geral, mas também acaba por impactar relações comerciais, públicas e privadas existentes no nosso dia a dia. A locação de imóveis tem as suas regras definidas pelo que foi escrito no contrato assinado pelas partes e também pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que traz também os deveres e direitos do inquilino.

De acordo com uma pesquisa do IBGE em 2019, os imóveis alugados representam 18,3% das moradias de famílias em todo o país. Por isso, o conhecimento sobre esta lei é fundamental para evitar transtornos e proporcionar uma convivência muito mais agradável para todos. 

No artigo de hoje, conheça alguns pontos importantes da Lei do Inquilinato e como ela deve ser aplicada ao ecossistema condominial. Vamos saber mais? 

Direitos e deveres 

Os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato dispõem sobre os deveres e os direitos do inquilino e do proprietário, por isso devem ser observados com atenção.

Despesas ordinárias e extraordinárias

A Lei do Inquilinato estabelece que as despesas condominiais ordinárias devem ser pagas pelo inquilino, enquanto as extraordinárias, resultantes de necessidades não contempladas na previsão orçamentária anual, são responsabilidade do proprietário

Conforme o parágrafo 1º do artigo 23 da Lei do Inquilinato, as despesas ordinárias de condomínio são:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.

Já as despesas extraordinárias de condomínio definidas pelo parágrafo único do artigo 22, incluem:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Cargos no condomínio

Os direitos do inquilino também abrangem a eleição para cargos no condomínio. O artigo 1347 do código civil estabelece:

 Art. 1347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

 Fica claro, portanto, que o síndico pode ser um condômino ou não. Isso significa que qualquer pessoa pode se candidatar ao cargo, inclusive os inquilinos.  

A legislação não dispõe sobre a função de sub síndico e quanto à criação de um Conselho Fiscal. Isso fica a cargo das Convenções Condominiais, que podem ou não exigir que sejam ocupadas por condôminos.  

Participação em assembleias

O Código Civil não menciona os direitos do inquilino quanto à participação em assembleias. O artigo 1.335 estabelece que qualquer condômino tem o direito de participar e votar nas assembleias, desde que esteja com a taxa condominial em dia. 

Entretanto, o termo “condômino”, como já sabemos, refere-se apenas ao proprietário do imóvel, de forma que o inquilino não poderá ser enquadrado nestes termos, sendo apenas o locatário do condômino. Para casos como esse, que o Código Civil não abrange, é recomendado consultar a Lei nº 4.591/64.  

O parágrafo 4° do artigo 24 da Lei dos Condomínios determina que o inquilino pode participar das reuniões e votar em assuntos relacionados ao dia a dia do condomínio e às despesas ordinárias, desde que na ausência do proprietário do imóvel. 

A lei assegura os direitos do inquilino, sem necessidade de autorização, para votar sobre gastos frequentes e necessários à conservação do condomínio, como pequenos reparos, manutenção e outros. 

No entanto, quando às votações relacionadas às despesas extraordinárias, o inquilino só pode votar com a autorização do proprietário do imóvel, mediante procuração. Afinal, esses custos são de responsabilidade do condômino. Vale destacar ainda que qualquer pessoa pode votar em nome do locador, desde que apresente uma procuração para isso.

Vistoria do imóvel

Está entre os direitos do inquilino receber o imóvel em perfeitas condições de uso e habitação. Por isso, é fundamental fazer uma vistoria antes da assinatura do contrato para avaliar os mínimos detalhes. 

Após a vistoria, deve ser emitido um laudo para validar a condição do imóvel antes da assinatura do contrato. Assim, o inquilino se prontifica a conservar o local e entregá-lo nas mesmas condições da data da visita.

Preferência de compra

É assegurado ao proprietário de um imóvel o direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato de aluguel. Entretanto, de acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino possui resguardado legalmente o direito de preferência na aquisição do bem locado

O locador deve informar sobre sua intenção de vender a propriedade, de forma judicial ou extrajudicial, através de uma carta direcionada ao inquilino, indicando a pretensão de valores e formas de pagamento. 

A partir da data de recebimento deste comunicado, o inquilino terá um prazo de 30 dias para manifestar sua intenção de compra. Caso aceite a proposta, será necessário  assinar um termo de compromisso, efetuar o pagamento do sinal, entre outras disposições estabelecidas pelas partes em contrato. 

Se o inquilino não se manifestar dentro deste prazo, automaticamente, perderá o direito de preferência na compra do bem.

Devolução do imóvel

Os direitos do inquilino também se aplicam à devolução do imóvel, que poderá acontecer a qualquer momento, desde que manifestada a vontade das partes com antecedência mínima estabelecida em contrato. Contudo, se a devolução ocorrer antes do prazo acordado em contrato, poderá  o inquilino incorrer em multas previstas em contrato em razão da devolução inesperada do bem. 

Pagamento do aluguel

O inquilino deve efetuar o pagamento do aluguel e de outras despesas dentro do prazo estabelecido em contrato. Desta forma, é importante ficar atento às datas das prestações de contas apresentadas, que devem pertencer apenas ao ciclo de vigência do contrato. 

Importante alertar que as dívidas anteriores precisam ser regularizadas pelo condômino para evitar problemas ao novo inquilino, como multas por inadimplência, por exemplo.

Manutenção do imóvel 

O inquilino é responsável pela manutenção e cuidados básicos com o imóvel, a fim de evitar danos à propriedade.

No entanto, caso existam problemas anteriores ao contrato de aluguel atual, os direitos do inquilino estarão assegurados, e ele poderá solicitar a realização ou a indenização pelos reparos por parte do locador/proprietário. 

Respeito às regras do condomínio

Analisar e acatar as regras do condomínio faz parte do contrato de locação desde o início de sua vigência. É dever do inquilino obedecer às normas estabelecidas tanto pelo Regimento Interno, quanto pela Convenção de Condomínio. Em caso de descumprimento, podem haver multas e outras penalidades estabelecidas nos respectivos instrumentos.

Como vimos, as leis que normatizam obrigações e permissões são bastante abrangentes. Em caso de dúvidas na hora de alugar o seu imóvel, busque saná-las junto ao proprietário, imobiliária responsável ou mesmo ao síndico do empreendimento. É fundamental estar ciente de todos os deveres e direitos do inquilino para uma convivência mais segura, tranquila e harmoniosa no condomínio.

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