Inspeção predial é a verificação profissional das condições de manutenção e de uso das edificações. Trata-se de uma tarefa importante na rotina de todo síndico. Ela precisa ser realizada com frequência, a fim de prevenir problemas para os condomínios.
Desde 21 de maio de 2020, está em vigor a norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“. O texto traz detalhes importantes para padronizar a metodologia e estabelecer etapas mínimas da atividade, que deve ser realizada por um profissional habilitado.
Para saber mais sobre o assunto, reunimos neste artigo os principais pontos da lei e como os síndicos podem se preparar para realizar a inspeção predial com segurança e conhecimento. Acompanhe a leitura!
O que é inspeção predial?
A inspeção predial é um procedimento que tem como objetivo avaliar as condições de uma edificação ou do conjunto de instalações. Questões como segurança, funcionalidade, conservação e condições técnicas devem ser analisadas.
O profissional que faz esse diagnóstico também deve observar as alterações realizadas na construção para garantir que o local esteja seguro e com boas condições de uso. Ao final da avaliação, ele emite um laudo que descreve tudo que foi observado, bem como as manutenções a serem realizadas.
É importante destacar que estes relatórios devem ser realizados obrigatoriamente por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA ou CAU.
Normas envolvidas no processo de inspeção
A ABNT dispõe de um conjunto de normas focadas em edificações, manutenção e reforma que afetam diretamente condomínios edilícios:
- NBR 16.280: dispõe sobre a Reforma em Edificações e os requisitos para o sistema de Gestão de Reformas;
- NBR 15.575: aborda o Desempenho de Edificações Habitacionais;
- NBR 14.037: trata das Diretrizes para Elaboração de Manuais de uso, Manutenção e Operação das Edificações, assim como dos Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos;
- NBR 5.674: regula os requisitos para o sistema de gestão de manutenção, abordando o tópico da Manutenção de Edificações.
Como realizar a inspeção predial?
De acordo com a NBR 16.747, a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.
Caso sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação, podem ser necessárias inspeções específicas e mais aprofundadas.
O procedimento deve ser realizado quando uma obra é entregue para verificar se a construção foi feita em conformidade com o contrato. Antes de completar 5 anos, é recomendada uma nova inspeção para observar a existência de problemas que não foram identificados na primeira análise.
Depois disso, o profissional que fez a inspeção pode indicar a periodicidade recomendada para aquela construção, com base em características como: localização, finalidade do edifício, forma de construção, tempo da construção e outras.
É possível calcular uma periodicidade média que síndicos e administradoras devem ter em mente, relacionada à idade da edificação:
- Condomínios e edifícios com até 20 anos de existência: a cada 5 anos;
- Condomínios e edifícios com 20 a 30 anos de existência: a cada 3 anos;
- Condomínios e edifícios com 30 a 50 anos de existência: a cada 2 anos;
- Condomínios e edifícios com mais de 50 anos de existência: anualmente.
Conheça as etapas da inspeção predial:
- Levantamento de dados e documentação, que deve ser solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação;
- Análise desses dados e documentos para verificar se existem falhas (que devem ser apontadas no relatório final);
- Entrevista para coleta de dados sobre a edificação, quando o profissional procura saber a idade da edificação, seu histórico de manutenções e reformas, entre outros;
- Vistoria sistêmica da edificação, para a detecção de falhas ou anomalias;
- Classificação das falhas e anomalias detectadas na vistoria, determinando o fator causador da perda de desempenho;
- Recomendação de ações necessárias para corrigir estas falhas ou anomalias;
- Organização das ações prioritárias conforme urgência;
- Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção existente;
- Emissão do laudo com todas as informações.
Veja os sistemas, elementos e equipamentos que devem ser inspecionados:
- Elementos estruturais aparentes;
- Sistemas de vedação (externos e internos);
- Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
- Sistemas de esquadrias;
- Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho, como infiltrações;
- Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
- Sistemas de instalação elétrica;
- Geradores;
- Elevadores;
- Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
- Alarmes e sistemas de segurança;
- Sistemas de ar-condicionado;
- Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios);
- Sistema de combate a incêndio;
- Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
- Acessibilidade.
Documentos analisados na inspeção predial
A análise de documentos inclui a vistoria de documentos administrativos, técnicos e de operação/manutenção, que deverão ser solicitados pelo inspetor e variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado. Todavia, a NBR 16.747 recomenda a análise dos seguintes:
- Manual da edificação;
- Manuais dos equipamentos instalados;
- Habite-se (para os condomínios) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.);
- Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
- AVCB e demais projetos legais;
- Regimento interno;
- Licenciamento ambiental;
- Outorgas e licenças para casos onde existem poços artesianos ou ETEs;
- Contratos de manutenção de equipamentos;
- Relatório de potabilidade da água dos reservatórios e relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
- Relatórios e atestados do SPDA;
- Entre outros.
O que acontece após a inspeção predial?
Após o cumprimento das diversas etapas, é necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial. Para ser elaborado, o documento segue uma diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16.747 e 13.752, demonstrando todas as etapas e a conclusão do trabalho.
O laudo deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.
Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos a multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.
Graus de risco nas edificações
A depender do nível do problema ou anomalia apresentados pela edificação, os graus de risco podem ser classificados da seguinte maneira:
- Grau crítico: é o nível mais grave de problemas estruturais. Aqui, os danos podem representar risco à saúde das pessoas que moram ou frequentam o local. Há grande depreciação do imóvel e ações imediatas são necessárias;
- Grau regular: há danos consideráveis (mas não drásticos) na estrutura da edificação. Recomenda-se algumas ações corretivas a curto prazo;
- Grau mínimo: acontece quando os problemas identificados não se repetem e/ou não oferecem riscos à estabilidade e segurança de todos. Nessa situação, o recomendado é fazer intervenções e planejar ações a médio prazo.
A legislação sobre a inspeção predial não é federal, o que dá liberdade para que os estados e municípios definam as práticas que devem ser obedecidas em sua região. Portanto, busque consultar a legislação vigente no seu estado e município.
Além dos benefícios óbvios, a inspeção predial fornece ao síndico uma visão estratégica e sistematizada do edifício. Afinal de contas, o processo envolve uma equipe com profissionais de diferentes áreas que realizam um verdadeiro diagnóstico para cuidar da saúde e da vida do condomínio e de todos que vivem ou trabalham por lá.
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