Dívidas de taxas condominiais podem resultar na penhora do imóvel?

Quem tem apartamento próprio ou alugado sabe que todo mês chega o boleto do condomínio. Porém, nem sempre o condômino tem dinheiro suficiente para quitar a dívida. O que acontece nesses casos? Pode haver penhora do imóvel?   

É bastante comum que os condôminos imaginem que a cobrança de condomínio leve anos até sua finalização. Isso seria verdadeiro se estivéssemos nos anos 2000.  Por isso, é necessário esclarecer como a lei foi alterada para que menos devedores sofram com uma situação tão delicada  quanto a perda de seu próprio lar. 

Acompanhe a leitura e saiba mais sobre as situações em que a penhora do imóvel se justifica, e como evitá-las. 

O que é a penhora do imóvel?

A penhora é um instrumento judicial que tem por finalidade a expropriação (retirada da propriedade) dos bens do devedor para saldar os débitos com o credor. 

É uma medida gravosa para o devedor e, por vezes, desconfortável para o credor, mas constitui a última alternativa de ver o crédito recuperado. 

Esta é uma questão muito delicada para o devedor, que muitas vezes perde valor considerável de seu patrimônio e acaba pagando muito mais caro pelo débito. Além da dívida em si – que já vem acompanhada de juros, multa, honorários advocatícios e encargos de cobrança – também é preciso contratar um advogado para fazer suas manifestações no processo judicial, arcar com as custas judiciais do Estado, e dispor de sua energia e tempo produtivo. 

Também é uma situação desconfortável para o credor, já que a intenção nunca é recuperar o crédito neste formato, posto que leva um determinado tempo no processo judicial, leilões em que o bem pode ou não ser arrematado, trâmites legais e burocráticos. 

Cabe destacar que para acontecer a penhora do imóvel, o Princípio do Devido Processo Legal precisa ser respeitado. Onde isso está escrito?

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[…]

LIV – ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal;

É uma das Garantias Fundamentais da Constituição Federal, portanto deve ser obedecida, concedendo prazos para manifestação e oportunidades de pagamento voluntário da dívida antes da penhora do imóvel ou da expropriação de outros bens. 

Como a penhora do imóvel pode acontecer?

Aqui, precisamos dar um passo para trás. A penhora não ocorre diretamente pela dívida condominial. Normalmente, o credor inicia uma negociação extrajudicial, através de uma ligação telefônica, mensagem de aplicativo ou envio de Notificação Extrajudicial. 

Ele não é obrigado a proceder desta forma, mas é a prática do mercado. Ou seja: são dadas muitas oportunidades para o devedor se livrar daquela dívida o quanto antes. 

Posteriormente, o síndico precisa ingressar com uma ação judicial chamada Execução de Título Extrajudicial, porque, conforme o art. 1.348 do Código Civil, é dele a responsabilidade de manter as contas do condomínio em dia. 

Ao ser citado (aquele primeiro documento que normalmente chega via Correios ou Oficial de Justiça), o devedor tem 3 dias para efetuar o pagamento da dívida ou tem mais uma chance de fazer um parcelamento. 

Esse é mais um mito a ser desfeito: ao contrário do que muitos inadimplentes pensam, o parcelamento feito judicialmente segue uma regra que consta no Código de Processo Civil, art. 916: 

– Entrada de 30% da dívida + juros de 1% + atualização monetária + honorários advocatícios que o juízo fixa logo na primeira decisão (sempre entre 10 e 20% da dívida).

Feito esse depósito, o credor pode ou não concordar com esse parcelamento. Se concordar, são emitidas mais 5 guias de depósito para o devedor quitar todo o mês. Aqui é necessária muita atenção: são parcelas SUCESSIVAS. Se uma delas faltar, o credor pode pedir a continuidade da execução, o que significa na prática a penhora do imóvel

Quitadas as 5 guias, o devedor recebe a última guia com juros e correção monetária referente a esses 5 ou 6 meses do parcelamento. É importante destacar que este formato de parcelamento representa um valor inicial pesado para pagamento. 

Caso o devedor não consiga quitar o débito no prazo estipulado pela lei e deixe passar o prazo para embargar a execução, inicia-se a fase de expropriação de bens, a conhecida penhora do imóvel. 

Mas quando o imóvel pode ser penhorado?

Existe uma ordem, determinada em lei, para proceder com a expropriação dos bens, pensando sempre da forma menos gravosa para a mais gravosa para o devedor. 

O legislador, ao redigir a lei, pensou na proteção necessária ao devedor para que este se livre da dívida e busque a adimplência, sem prejuízos ao seu patrimônio. 

Dessa forma, a ordem preferencial de penhora funciona assim:

  1. Dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
  2. Títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
  3. Títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
  4. Veículos de via terrestre;
  5. Bens imóveis;
  6. Bens móveis em geral;
  7. Semoventes; 
  8. Navios e aeronaves;
  9. Ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
  10. Percentual do faturamento de empresa devedora;
  11. Pedras e metais preciosos;
  12. Direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;

E se esse for meu único imóvel?

Para o caso de dívida referente às taxas condominiais, mesmo existindo um único imóvel em nome daquele proprietário, tal bem pode ser penhorado. 

Na ordem de penhora, o imóvel é o quinto a sofrer a expropriação. 

Como por diversas vezes ele pode ser aclamado com Bem de Família, a própria lei (n.º 8.009/90) que cuida desse tema tratou de destacar em seu artigo 3º:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;            

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Desde 2015, com a inovação do Código de Processo Civil, as taxas condominiais passaram a ser consideradas como Títulos Executivos Extrajudiciais (art. 784, X do CPC). Isso retira a parte cognitiva do processo ou Ação de Conhecimento (a parte do processo em que o juiz vai analisar se a dívida é legítima) e coloca tal dívida já na fase executória – Ação de Execução. Assim, cumpridos os requisitos do título em si, o juiz comanda ao devedor que pague o valor devido. 

Dessa forma, um processo que duraria anos, pode durar apenas alguns meses, com uma média máxima de 2 anos para solução. 

Como evitar essa medida?

Obviamente, a maneira de evitar essa dor de cabeça é mantendo o pagamento do condomínio até o vencimento. Mas a intenção aqui não é falar sobre obviedades. A inadimplência é um mal que assola todos os condomínios, o que gera prejuízos para todos, inclusive para os adimplentes. 

Para não passar por uma situação tão incômoda, apontamos um caminho para solucionar o caso:

  1. Quanto devo? Faça o levantamento de quanto é a dívida com o condomínio. 
  2. Só isso? Não adianta somar o valor dos boletos em aberto. Lembre-se da aplicação dos juros, multa e correção monetária. Existem vários programas de cálculo gratuito. Verifique a Convenção Condominial do seu condomínio para saber quais são os percentuais e índices a serem cobrados. 
  3. Procure o síndico. Converse com o síndico do seu prédio. Explique as razões pelas quais não foi possível pagar a taxa condominial. O diálogo sempre é o melhor e menor caminho. 
  4. Faça uma proposta. Nada adianta ter apenas boa vontade sem uma ação consistente. Ofereça um valor que fique confortável para quitar a dívida e não atrasar as quotas condominiais que vencerão.
  5. Cumpra. O síndico entendeu seu caso, aceitou sua oferta. Por isso é importante cumprir. 
  6. Economize. Veja mês a mês seus gastos no condomínio. O que pode ser feito para economizar em sua unidade e na área comum? 
  7. Busque renda extra. A situação econômica não está fácil para ninguém. Se está difícil pagar o condomínio, toda a família já foi envolvida na economia de água, energia, gás e ainda assim não é suficiente? Busque alternativas de renda extra. Uma hora ou duas por dia já pode ajudar no orçamento. 
  8. Participe das reuniões condominiais. A participação nas reuniões condominiais é importantíssima para entender o orçamento do condomínio. Uma má gestão condominial certamente afetará o bolso de todos. 

A inadimplência é fator determinante para seu condomínio fazer as manutenções necessárias, benfeitorias que valorizem o seu patrimônio, melhoram seu bem-estar e a convivência entre vizinhos. Faça sua parte e evite, entre outros problemas, a penhora do imóvel

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