Como preparar a assembleia geral de instalação de condomínio

Geralmente convocada pelo construtor ou pelos responsáveis pelo empreendimento, a Assembleia Geral de Instalação (AGI), é a primeira assembleia ordinária de um condomínio. A vida condominial tem início a partir dessa assembleia. 

Este é o momento em que importantes decisões serão tomadas, como a eleição do síndico e conselho fiscal, a apresentação da administradora e a aprovação de uma previsão orçamentária para o próximo período.

E é somente após a realização desta assembleia que o condomínio será instituído, o que permite a abertura do CNPJ, a entrega das chaves e a ocupação dos condôminos.

Por isso, hoje vamos falar sobre como preparar e como funciona a assembleia geral de instalação de condomínio. Acompanhe a leitura e fique por dentro! 

O que é a Assembleia Geral de Instalação (AGI)?

A Assembleia Geral de Instalação é uma reunião prevista no Código Civil Brasileiro que tem como principal objetivo instituir o condomínio de um empreendimento imobiliário que teve a sua construção recentemente concluída. 

Os objetivos desta assembleia de condomínio são:

  • Aprovar a convenção de condomínio;
  • Aprovar o regimento interno;
  • Eleger síndico e, em opção, subsíndico e conselho fiscal;
  • Estabelecer e aprovar a taxa condominial.

O momento de convocação é imediatamente após a liberação do “habite-se” pelo órgão municipal, a partir do qual os proprietários estão autorizados a ocupar suas unidades comerciais e residenciais. Até a realização da assembleia, o condomínio não existe, e qualquer despesa inerente a ele pertence ao incorporador.

Quais são as práticas essenciais na assembleia de instalação?

Antes de convocar a reunião, é ideal que todos os imóveis e espaços já tenham sido vistoriados. Isso porque, caso algo esteja inacabado no momento da entrega, os custos para a conclusão das obras podem recair sobre os proprietários, causando conflitos. 

Caso haja questões pendentes, a instalação poderá ser recusada. Outras situações que são cabíveis de rejeição da instalação do condomínio são:

  • se o edifício não estiver em condições seguras para habitação; 
  • se as chaves ainda não foram entregues apesar do imóvel quitado; 
  • ou se o habite-se não estiver disponível.

É de fundamental importância também que a assembleia geral de instalação do condomínio seja toda registrada em ata. Mais que necessidade legal, esse documento comprovará tudo o que foi deliberado nesse dia.

O registro deve ser realizado por um secretário-geral, a ser escolhido no dia da realização da assembleia, assim como quem presidirá o evento, coordenando as ações e seguindo a ordem do dia.

Quem pode participar da Assembleia Geral de Instalação?

Todos os condôminos (proprietários dos imóveis) devem ser convocados para a assembleia geral de instalação. Além deles, estarão presentes os representantes da incorporadora ou da construtora.

Caso o proprietário não possa comparecer, é possível enviar um representante. No entanto, para que essa pessoa participe em seu lugar é preciso ter uma procuração assinada e autenticada em cartório.

Como esta é uma fase de entrega de imóveis, geralmente, não há inquilinos, mas caso eles existam também podem participar, no entanto não podem votar em assuntos relacionados a despesas extraordinárias.

Quais são as obrigações da incorporadora?

A incorporadora é a empresa empreendedora responsável pela organização da construção do edifício. Até a realização da assembleia geral de instalação, considera-se que o condomínio não existe. Somente após a assinatura da ata é que o condomínio estará instituído e poderá requerer um CNPJ.

Sendo assim, até esse momento, todas as despesas que envolvem o edifício são de responsabilidade da incorporadora. Além disso, é obrigação dela arcar com a taxa condominial das unidades que ainda não foram vendidas até que elas sejam definitivamente compradas.

Em casos de defeitos de qualidade, como paredes mal pintadas ou pisos quebrados, por exemplo, o comprador do imóvel tem até 90 dias para reclamar, dependendo da situação. Isso porque a incorporadora tem o dever de entregar o condomínio em perfeitas condições de uso.

A eleição do primeiro síndico

É recomendado que os futuros condôminos escolham alguém em que possuam confiança ou um profissional.

A pessoa escolhida deve possuir capacidade para exercer a função. É ideal que ela tenha conhecimentos de administração, legislação da área e contabilidade, por exemplo. Outra característica desejável ao primeiro síndico é a disponibilidade, afinal, um prédio novo demanda bastante atenção.

Como é definida a taxa condominial?

Durante a assembleia geral de instalação, também deverá ser fixado o valor da taxa condominial, paga mensalmente por cada condômino para a manutenção e custeio das despesas do condomínio.

O Código Civil é claro ao dizer que a cobrança da cota (art. 1334 inciso I) deve seguir o que está determinado na Convenção, cuja minuta é elaborada pela incorporadora, segundo a Lei Nº4.591, que obriga a empresa a depositar o documento junto com outros no registro de imóvel.  

Tradicionalmente no Brasil, se estabelece o rateio por fração ideal, o que não impede de se estabelecer de outra forma

O que acontece depois da assembleia?

Com a ata da assembleia geral de instalação do condomínio em mãos, assinada pelo presidente e pelo secretário da assembleia, é que o condomínio fica oficialmente instituído e pode entrar com pedido de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica).

Apesar de não ser uma empresa, só com o CNPJ em mãos é que o condomínio poderá abrir uma conta bancária, contratar pessoal e serviços para si. Até então, os serviços executados no local eram pagos pela construtora ou incorporadora.

A assembleia geral de instalação do condomínio é o marco inaugural do novo prédio e garantirá que ele se torne, de fato, um espaço vivo. Nessa reunião, serão discutidos vários itens importantes. Por isso, a participação dos condôminos, bem como suas opiniões e sugestões, além de bem-vindas, são fundamentais. 

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